Quando si vive in affitto, uno dei dubbi più frequenti riguarda la ripartizione delle spese per la riparazione o sostituzione di elettrodomestici rotti. Si tratta di una questione che può generare conflitto tra proprietario e inquilino, soprattutto in caso di guasti improvvisi o deterioramento legato al normale uso. Per comprendere a chi spetti l’onere del pagamento quando si rompe un elettrodomestico all’interno di una casa in locazione, è essenziale fare riferimento sia al Codice Civile che alle eventuali clausole contenute nel contratto di affitto.
Cosa dice la legge: il principio della manutenzione ordinaria e straordinaria
La normativa italiana, in particolare gli articoli 1575 e 1609 del Codice Civile, differenzia chiaramente tra due tipi di manutenzione degli elettrodomestici presenti nell’immobile dato in locazione: quella ordinaria e quella straordinaria. Il proprietario, al momento della consegna dell’immobile, ha l’obbligo di fornire la casa e tutti gli elettrodomestici, ove previsti, in buono stato di funzionamento. È suo compito mantenere l’appartamento in tale stato per tutta la durata dell’affitto, intervenendo in caso di danni gravi o guasti dovuti a vetustà o eventi imprevedibili.
L’inquilino (il cosiddetto conduttore), invece, è responsabile della manutenzione ordinaria degli elettrodomestici. Questo comporta il pagamento delle spese relative ai piccoli interventi di riparazione necessari a causa del normale utilizzo, a meno che non siano specificamente attribuiti al proprietario dal contratto di locazione. Tali spese comprendono, ad esempio, la sostituzione del filtro della lavatrice o la pulizia periodica di condizionatori. Se, invece, la rottura è causata da vecchiaia, guasti improvvisi o eventi eccezionali, il costo della riparazione o sostituzione spetta al proprietario.
- Manutenzione ordinaria: a carico dell’inquilino. Coinvolge piccole riparazioni e interventi di routine.
- Manutenzione straordinaria o sostituzione per vetustà/usura: a carico del proprietario. Si tratta di riparazioni conseguenti a malfunzionamenti gravi, guasti imprevisti o durata naturale dell’elettrodomestico.
Uso scorretto o danni causati dall’inquilino
Un elemento fondamentale che emerge dalla legge è la responsabilità per uso improprio. Se il malfunzionamento dell’elettrodomestico è infatti causato da un comportamento negligente o scorretto da parte dell’affittuario (ad esempio, sovraccaricare una lavatrice, utilizzare detergenti non idonei o trascurare la manutenzione minima), la spesa di riparazione ricade integralmente sull’inquilino. L’articolo 1590 del Codice Civile prevede infatti che il conduttore debba restituire l’immobile e i relativi arredi e apparecchiature nelle stesse condizioni in cui li ha ricevuti, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso regolare.
Qualora ci siano dubbi sulla causa della rottura, può essere utile farsi assistere da un tecnico che attesti se il danno sia riconducibile a normale usura, vetustà oppure a una negligenza nell’utilizzo.
Il valore delle clausole contrattuali
Oltre alle prescrizioni di legge, è importante considerare le clausole contrattuali eventualmente presenti nell’accordo tra proprietario e inquilino. Il contratto di locazione può infatti prevedere una suddivisione delle spese differente rispetto a quella stabilita dal Codice Civile. Non è raro che il proprietario decida di assumersi anche le spese ordinarie di manutenzione o che vengano concordate formule personalizzate. In base a una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 27009/2018), l’interpretazione di queste clausole deve sempre essere ispirata ai principi di buona fede e correttezza nei rapporti tra locatore e conduttore.
Per garantire chiarezza e prevenire possibili controversie, è consigliabile che le parti prevedano nei dettagli, nel contratto, la gestione di ogni tipologia di guasto agli elettrodomestici e la ripartizione delle relative spese.
- Clausole generali: spesso replicano quanto previsto dal Codice Civile, ma possono variare su accordo tra le parti.
- Clausole specifiche: attribuiscono all’inquilino o al proprietario responsabilità aggiuntive o differenti per quanto riguarda la manutenzione ordinaria o straordinaria.
Tipologie di elettrodomestici e casi particolari
Non tutti gli elettrodomestici sono considerati allo stesso modo ai fini delle spese di riparazione. Di norma, dispositivi fissi e integrati (come la pompa di calore, la caldaia, il condizionatore) sono considerati parte strutturale dell’immobile, e quindi oggetto di particolare tutela da parte del proprietario, soprattutto quando i danni derivano dalla normale obsolescenza. Analogamente, per grandi elettrodomestici presenti come parte integrante dell’arredo (frigorifero, lavatrice, lavastoviglie) la responsabilità segue le stesse regole di base tra ordinario e straordinario. Il proprietario, salvo diverse disposizioni, non ha invece l’obbligo di installare nuovi elettrodomestici a meno di quanto pattuito in contratto.
Alcuni casi pratici:
- Se il forno si rompe dopo molti anni a causa di usura naturale, spetta al proprietario la riparazione o la sostituzione.
- Se la lavatrice si blocca perché l’inquilino ha inserito carichi superiori al normale, l’intervento sarà a carico dell’inquilino.
- Guasti causati da eventi imprevedibili (es. fulmini, sbalzi di corrente non riconducibili a impianti malfunzionanti) devono essere risolti dal proprietario.
- La manutenzione ordinaria dei condizionatori, come la pulizia periodica dei filtri, è compito dell’inquilino, mentre guasti a motori o schede dovuti a età avanzata spettano al proprietario.
Per evitare malintesi, la documentazione relativa alla data di acquisto degli elettrodomestici e lo stato di funzionamento al momento della consegna delle chiavi sono elementi fondamentali: spesso fotografare gli apparecchi e stilare un’apposita lista allegata al contratto tutela entrambe le parti in caso di controversia.
In sintesi, la regolamentazione e la giurisprudenza richiamano costantemente ai principi di buona fede e di chiarezza contrattuale. In assenza di patti specifici, valgono le disposizioni generali già descritte. L’aspetto più rilevante rimane il confine tra usura naturale e danno imputabile a uso scorretto, questione spesso oggetto di discussione. In caso di dubbio, il supporto di una consulenza tecnica e la lettura dettagliata del proprio contratto di locazione rappresentano gli strumenti più efficaci per una gestione consapevole e serena del problema, nel pieno rispetto della normativa vigente. Chi vive in affitto deve dunque prestare grande attenzione a questi aspetti, sia per tutelarsi da oneri imprevisti, sia per mantenere un rapporto trasparente e corretto con la proprietà, nell’interesse di entrambe le parti coinvolte.
