La situazione in cui un inquilino paga regolarmente il canone di locazione, ma omette il pagamento delle spese condominiali, rappresenta una casistica sempre più frequente nell’attuale mercato immobiliare italiano. Spesso chi vive in un appartamento non percepisce la gravità della morosità condominiale, ritenendo impropriamente che basti saldare l’affitto per evitare problemi legali con il proprietario. Tuttavia, la normativa vigente, la giurisprudenza e le prassi contrattuali confermano che si può rischiare lo sfratto anche per mancato pagamento degli oneri accessori, pur in assenza di debiti sull’affitto.
Quando l’inquilino può essere sfrattato
Il mancato pagamento delle spese condominiali imputabili all’inquilino costituisce inadempimento contrattuale, che può legittimare la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità. L’Articolo 5 della Legge n. 392/1978 (“Legge sull’equo canone”) stabilisce un limite oltre il quale la morosità diventa rilevante: se il debito accumulato per oneri condominiali non pagati supera l’importo di due mensilità del canone di affitto, il proprietario ha diritto di avviare la procedura di sfratto.
La ratio della norma è di tutelare il proprietario da conduttori che, pur rispettando parte degli obblighi contrattuali, si sottraggono al pagamento di importi significativi relativi alla gestione e manutenzione degli spazi comuni.
Quali sono le spese condominiali imputabili all’inquilino?
Non tutte le spese condominiali sono a carico del conduttore. Generalmente, le spese ordinarie (pulizia delle scale, manutenzione ascensore, luce e acqua delle parti comuni, giardinaggio, portierato) spettano all’inquilino, salvo diversa previsione contrattuale. Le spese straordinarie (ristrutturazioni, nuovi impianti, lavori corposi), di regola, restano in capo al proprietario.
Il contratto di locazione deve specificare con chiarezza la suddivisione degli oneri. In assenza di esplicite previsioni, si applicano gli orientamenti consolidati della disciplina condominiale italiana.
Le fasi della procedura di sfratto
Se il debito dell’inquilino supera i limiti di legge, il proprietario può avviare la procedura di sfratto per morosità. Prima, però, è obbligatoria una richiesta formale di pagamento, generalmente trasmessa tramite raccomandata A/R o PEC.
Questa diffida ha lo scopo di costituire in mora il conduttore e di offrirgli la possibilità di saldare il dovuto entro termini ragionevoli. Se il pagamento non avviene, il proprietario può depositare presso il Tribunale un atto di citazione per la convalida di sfratto per morosità, specificando nel dettaglio le somme non versate ed allegando le prove della richiesta.
L’udienza si tiene davanti al Giudice del Tribunale competente, che accerta la morosità e può convalidare lo sfratto, ordinando all’inquilino di lasciare l’immobile.
Ruolo dell’amministratore e del proprietario
Il rapporto diretto per il pagamento degli oneri condominiali sussiste tra amministratore di condominio e proprietario, non tra amministratore e inquilino. L’amministratore emette le richieste e gli eventuali decreti ingiuntivi nei confronti del proprietario, che a sua volta dovrà rivalersi sull’inquilino, in base a quanto previsto dal contratto.
L’inquilino, quindi, è tenuto a pagare le parti di spese a lui spettanti direttamente al proprietario, salvo diversa pattuizione. In caso di morosità, il proprietario è l’unico soggetto legittimato a promuovere azione giudiziaria di sfratto nei confronti dell’inquilino.
Le conseguenze dello sfratto per morosità condominiale
Essere dichiarati morosi per le spese condominiali non rappresenta soltanto una violazione di natura economico-contrattuale; implica ripercussioni importanti, sia dal punto di vista abitativo, sia su eventuali prospettive di stipula di nuovi contratti.
Gli effetti principali di uno sfratto per morosità condominiale includono:
- Perdita dell’immobile: il conduttore è costretto ad abbandonare la casa e può subire conseguenze anche sulla restituzione del deposito cauzionale.
- Iscrizione nei registri giudiziari: l’evento dell’avvenuto sfratto può risultare nelle visure, rendendo più difficile ottenere altri contratti di locazione.
- Eventuali azioni risarcitorie: il proprietario può richiedere il ristoro dei danni derivanti dall’inadempimento, incluse le spese legali.
- Procedimenti esecutivi: in caso di mancato rilascio dell’immobile, il proprietario può attivare la procedura di esecuzione forzata con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario.
Inoltre, laddove l’inquilino abbia figli minorenni, sia disabile, anziano o disoccupato, il giudice può valutare la concessione di tempi più lunghi per il rilascio, ma non può impedire lo sfratto per morosità sulle spese condominiali, purché queste superino il limite previsto dalla legge.
Prevenzione e tutela legale
La soluzione migliore per evitare lo sfratto consiste nel mantenere il pagamento regolare sia del canone di locazione sia degli oneri accessori. Al momento della stipula è opportuno esaminare con attenzione la suddivisione delle spese e richiedere chiarimenti sull’attribuzione degli oneri.
Quando, per difficoltà economiche o altre ragioni, si rischia di accumulare debiti condominiali, è fondamentale non ignorare le richieste di pagamento, ma cercare subito un accordo con il proprietario o farsi assistere da un avvocato specializzato, che potrà negoziare dilazioni, rateizzazioni o transazioni, evitando la crescita incontrollata del debito e il rischio di perdere la casa.
Dal punto di vista del proprietario, è consigliabile inviare solleciti tempestivi e documentati, evitare accordi informali non tracciati e affidarsi a professionisti qualificati per gestire la procedura di sfratto. L’avvocato potrà verificare la correttezza della documentazione e guidare tutte le fasi dal primo sollecito alla liberazione dell’immobile, tutelando i diritti patrimoniali e l’efficienza della gestione condominiale.
In sintesi, il mancato pagamento delle spese condominiali di competenza può costare all’inquilino non solo tensioni con il proprietario, ma il rilascio forzato dell’immobile e conseguenze a lungo termine sul piano sia abitativo che creditizio. La disciplina è chiara: non basta pagare solo l’affitto, occorre rispettare tutti gli obblighi contrattuali e condominiali per evitare lo sfratto.
